Dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen vorrangig gegenüber Vorkaufsrecht des Mieters

Wenn der Eigentümer einer Wohnung einem Familienangehörigen ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt hat, ist dieses gegenüber dem Vorkaufsrecht des Mieters vorrangig. Dies ergibt sich aus der Wertung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. V ZB 58/22).

Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung hatte im Jahr 2016 seiner inzwischen geschiedenen Ehefrau ein Vorkaufsrecht an der Wohnung eingeräumt. Im Jahr 2019 verkaufte der Wohnungseigentümer die Wohnung an Dritte. In einem anschließenden Rechtsstreit stritten sich nun der Mieter der Wohnung und die geschiedene Ehefrau darüber, wessen Vorkaufsrecht vorrangig ist. Sowohl das Amtsgericht Meißen als auch das Oberlandesgericht Dresden hielten das Vorkaufsrecht des Mieters für vorrangig gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht der geschiedenen Ehefrau. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Rechtsbeschwerde der Ex-Frau des Wohnungseigentümers.

Der Bundesgerichtshof gab der Ex-Frau Recht. Das dingliche Vorkaufsrecht genieße jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. Geschiedene Ehegatten seien als Familienangehörige anzusehen. Zwar finde die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB keine unmittelbare Anwendung, aus der Regelung komme aber die gesetzgeberische Wertung hervor, dass dem vom Vermieter zugunsten eines Familienangehörigen bestellte, dingliche Vorkaufsrecht Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukomme. Das Mietervorkaufsrecht könne aber Vorrang haben in Fällen von Rechtsmissbräuchen. Dies sei etwa anzunehmen, wenn einem Familienangehörigen nur deshalb ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt werde, um das Vorkaufsrecht des Mieters auszuschalten.